С 1 марта частные дома начали строить по эскроу. Как новый закон изменит рынок?

С 1 марта 2025 года в России вступил в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Этот закон распространяет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) механизм проектного финансирования, который уже успешно применяется на рынке новостроек с 2019 года. В статье мы рассмотрим ключевые положения нового закона и то, как он изменит рынок частного домостроения.

Ключевые положения закона

• Эскроу-Счета для Безопасности Заказчиков. Закон позволяет заказчикам размещать средства на эскроу-счетах до регистрации права собственности на построенный дом. Это означает, что подрядчик получит деньги только после завершения строительства и подтверждения права собственности заказчика.

Использование эскроу-счетов является добровольным, но ипотека на строительство дома будет доступна только при их применении.

• Проектное Финансирование. Подрядчики могут строить дома за счет собственных средств или кредитов. Это схожий подход с проектным финансированием, применяемым в строительстве многоквартирных домов.
• Сроки и условия. Срок условного депонирования средств на эскроу-счете не превышает шести месяцев с даты окончания строительства, указанной в договоре. В случае досрочного прекращения договора споры будут решаться через соглашение или суд.
• Доступ к Ипотеке. Ипотека на строительство дома будет доступна только при использовании эскроу-счетов. Это ограничение направлено на защиту заказчиков от недобросовестных подрядчиков.
• Участие Девелоперов. Строительство по новой схеме возможно только для девелоперов, включенных в Единый реестр застройщиков. Это повышает уровень ответственности и надежности среди участников рынка.

Влияние на рынок ИЖС

Новый закон направлен на защиту заказчиков от рисков, связанных с недобросовестными подрядчиками. Использование эскроу-счетов гарантирует, что средства будут заморожены до завершения строительства и регистрации права собственности. Это существенно снижает риск потери денег и обеспечивает дополнительную защиту для заказчиков.

Кроме того, введение эскроу-счетов в ИЖС открывает возможности для более широкого распространения льготных ипотечных программ, что может стимулировать развитие рынка частного домостроения. Однако, для полного внедрения этих изменений потребуется повышение осведомленности среди населения о преимуществах и особенностях нового механизма.

Рост спроса на частные дома
Эксперты прогнозируют, что в 2025 году спрос на частные дома может вырасти в три раза по сравнению с предыдущими годами17. Это связано с опережающим ростом цен на новостройки и плотной застройкой городов. Многие россияне предпочитают загородные дома квартирам в городе из-за возможности иметь собственный двор и комфортные условия проживания13.

Технологические инновации в строительстве
На фоне усилившегося спроса на частные дома строительные компании могут обратить внимание на компактные сваебойные установки, такие как СТРОЙМАТИК. Эти установки позволяют быстро и с минимальными затратами строить фундамент буквально за один день. Это может существенно ускорить процесс строительства и снизить затраты, что особенно важно в условиях растущих цен на строительные материалы и услуги23.

Цены на строительство
В 2025 году цены на строительство частных домов могут вырасти на 15–25% из-за увеличения издержек и логистических проблем2. Однако, налоговые поправки, освобождающие услуги подрядчиков от уплаты НДС при использовании эскроу-счетов, могут частично компенсировать этот рост2.

В целом, новый закон является значительным шагом в регулировании рынка ИЖС и повышении безопасности для заказчиков. Он создает более прозрачные и надежные условия для строительства частных домов, что должно положительно повлиять на развитие этого сегмента недвижимости в России.